Bauindustrie

Nicht jammern,
besser werden

Es mangelt an bezahlbaren Wohnungen, Schulen, Kindertagesstätten. Typische Aufgaben für Projektentwickler, gemeinsam mit den Baugewerken. Doch der Branche fehlen plötzlich die Aufträge. Konjunkturkrise, Insolvenzgefahr. „Wer am Bau überleben will, muss sich jetzt neu aufstellen. Ganz gleich, welche Rolle er hat“, sagt unser Autor Roland Sitzberger. Er ist Bauingenieur, erfahrener Branchenkenner und Partner bei Porsche Consulting.

04/2024

Komplex und kompliziert: Ideal wäre es, wenn bei Bauprojekten alle Beteiligten von Anfang an eng abgestimmt zusammenarbeiten. Industrielle Fertigung kann Verluste an Schnittstellen reduzieren, Zeit sparen und die Qualität steigern.Porsche Consulting/Thomas Kuhlenbeck

Beginnt der Bau nach einer Hoch­kon­junk­tur zu kri­seln, kommt es typi­scher­wei­se zum Domi­no­ef­fekt: Ganz vorn kip­pen die ers­ten Stei­ne, hin­ten ste­hen sie noch fest. Schein­bar fest. Wäh­rend erste Unter­neh­men in Schief­la­ge gera­ten, sind ande­re Markt­teil­neh­mer noch damit beschäf­tigt, ihre gefüll­ten Auf­trags­bü­cher aus der Boom­pha­se abzu­ar­bei­ten. Und dann? Das Abbrö­ckeln des Geschäfts ist kaum auf­zu­hal­ten, es kommt nur zeit­ver­zö­gert – wie beim Domino.

Ganz vorn, und damit früh getrof­fen, sind zum Bei­spiel die Pro­jekt­ent­wick­ler. Es sind spe­zia­li­sier­te Unter­neh­men, die Stand­or­te fin­den, pas­sen­de Immo­bi­li­en kon­zi­pie­ren sowie für die Finan­zie­rung und öffent­li­che Geneh­mi­gun­gen sor­gen. Bran­chen­ken­ner rech­nen mit einer umfang­rei­chen Markt­be­rei­ni­gung. Kater­stim­mung macht sich breit. Den Ent­wick­lern wer­den die Bau­ge­wer­ke fol­gen, sofern sie jetzt nicht zügig han­deln. Eine – für den Bau unge­wohn­te – Denk­wei­se ist gefragt: Fokus auf Kun­den­be­dürf­nis­se anstatt Fokus auf indi­vi­du­el­len Erfolg. Tra­di­tio­nel­le Mus­ter, die fach­li­che und ope­ra­ti­ve Abgren­zung statt Zusam­men­ar­beit för­dern, sind eben­so über­holt wie die Skep­sis gegen­über der Indus­tria­li­sie­rung. Ohne gewer­ke­über­grei­fen­de Vor­fer­ti­gung, zum Bei­spiel von 2D-Ele­men­ten oder kom­ple­xen Modu­len, geht es künf­tig nicht mehr. Allein schon wegen des Man­gels an Fach­kräf­ten und des Spe­zi­al­wis­sens, das für neue Tech­no­lo­gien gefor­dert wird. Vor allem in der Gebäudetechnik.

Zu aggressiv, zu teuer

Das Umschal­ten von „Auf­trä­ge ableh­nen wegen Voll­aus­las­tung“ zu „Kun­den suchen“ fällt vie­len in der Immo­bi­li­en- und Bau­welt schwer. Da hilft es den Unter­neh­mern auch wenig, die Ursa­che für die schlag­ar­ti­ge Zurück­hal­tung der Auf­trag­ge­ber allein bei gestie­ge­nen Hypo­the­ken­zin­sen zu suchen. Die Pro­ble­me wer­den blei­ben, selbst wenn die Zins­sät­ze für Finan­zie­run­gen sin­ken. Und auch staat­li­che Sub­ven­tio­nen sind keine Lösung, um dau­er­haf­te Sta­bi­li­tät und Wider­stands­kraft zu för­dern. Nein, die Bran­che muss aus grund­le­gen­den Feh­lern ler­nen, wenn sie sich vor gefähr­li­chen Risi­ken schüt­zen will.

Niklas Kös­ter, Pro­fes­sor für Immo­bi­li­en­wirt­schaft an der Ham­bur­ger Fre­se­ni­us Hoch­schu­le, nennt typi­sche Ursa­chen für die Schief­la­ge zahl­rei­cher Pro­jekt­ent­wick­ler, die sich im Jahr 2024 dras­tisch ver­schärft: „Es wird ins­be­son­de­re Unter­neh­men tref­fen, die aggres­siv auf den Markt gedrängt sind, viel zu teuer Grund­stü­cke gekauft haben und deren Pro­jek­te jetzt gar nicht mehr in die Umset­zung gehen“, sagte der Exper­te der Wirt­schafts­zei­tung „Han­dels­blatt“. Wenn es dann noch an Rück­la­gen aus bes­se­ren Zei­ten oder soli­den Miet­ein­nah­men aus eige­nen Immo­bi­li­en fehlt, wird die Luft dünn. Die Fol­gen tref­fen nach und nach die gesam­te Bran­che. Abmil­dern lässt sich die Situa­ti­on nur durch kon­se­quen­tes Umden­ken. Koor­di­na­ti­on und Koope­ra­ti­on sowie das Ablie­fern einer soli­den Gesamt­leis­tung „aus einer Hand“ sind Wett­be­werbs­vor­tei­le, die gera­de in schwie­ri­gen Zei­ten die Ret­tung sein kön­nen. Kurz gesagt: Nicht jam­mern, bes­ser werden!

Wo ist der Mehrwert?

Wer Kun­den gewin­nen und hal­ten will, der muss sich an ihnen und ihren Bedürf­nis­sen ori­en­tie­ren: Qua­li­tät, Zuver­läs­sig­keit bei Preis und Leis­tung, Ter­min­treue, erst­klas­si­ge Koor­di­na­ti­on, inno­va­ti­ves Den­ken und per­fek­ter Ser­vice sind die Klas­si­ker im Wett­be­werb, um den Zuschlag bei lukra­ti­ven Auf­trä­gen zu erhal­ten. Kun­den kom­men nach dem Bau­boom jetzt wie­der in eine stär­ke­re Posi­ti­on. Sie erwar­ten Mehr­wer­te von den Anbie­tern, ergab eine Umfra­ge von Por­sche Con­sul­ting: Das Drei­zim­mer-Apart­ment als Ware reicht nicht aus. Gefragt sind anspruchs­vol­le, ganz­heit­li­che Kon­zep­te, die Woh­nen und Leben zu einem attrak­ti­ven Pro­dukt vereinen.

Doch sol­che Ange­bo­te sind Man­gel­wa­re. Denn lei­der star­tet noch immer ein Groß­teil klas­si­scher Immo­bi­li­en­ent­wick­lun­gen im Woh­nungs­be­reich mit dem Blick auf das Grund­stück, die Mög­lich­kei­ten der Bebau­ung und die ange­peil­te Ren­di­te im Busi­ness Case. Gebäu­de wer­den tra­di­tio­nell von außen nach innen „gedacht“: Wie sieht die Haus­form aus, wie die Fas­sa­de? Hin­ter sol­chen Hül­len ver­ber­gen sich in der Regel mehr oder weni­ger gleich­ar­ti­ge Zwei‑, Drei- oder Vier-Zim­mer-Apart­ments. Man kon­zi­piert auf diese Weise ein ren­di­te­op­ti­mier­tes Wohn­an­ge­bot, oft aber auch cha­rak­ter­ar­me Standardlösungen. 

Die Planung und dann?

Ganz gleich ob Wohn­ge­bäu­de, Gewer­be- oder Indus­trie­ob­jek­te – eine Viel­zahl von Pro­jekt­ent­wick­lungs­un­ter­neh­men über­lässt die ope­ra­ti­ve Umset­zung tra­di­tio­nell ande­ren Bau­be­tei­lig­ten. Kauf­leu­te, Ver­triebs­fach­leu­te, Juris­ten, Archi­tek­ten und Inge­nieu­re bil­den die typi­schen Teams. Doch was kommt nach Pla­nung, behörd­li­chen Frei­ga­ben und Akqui­se von Käu­fern und Inves­to­ren? Die Bau­aus­füh­rung ist tra­di­tio­nell stark frag­men­tiert und des­halb anfäl­lig für Behin­de­run­gen, Stö­run­gen, Ver­zö­ge­run­gen und Män­gel – selbst, wenn ein Gene­ral­un­ter­neh­mer das Pro­jekt über­nom­men hat. 

Spe­zia­li­sier­te Teams von Por­sche Con­sul­ting sind seit fast drei Jahr­zehn­ten in der Bau­in­dus­trie und bei Groß­pro­jek­ten unter­wegs. Eines beob­ach­ten die Bera­te­rin­nen und Bera­ter seit dem ers­ten Tag: Im Bau­we­sen klafft vie­ler­orts ein tie­fer Gra­ben zwi­schen dem gesam­ten Pla­nungs­pro­zess und der Aus­füh­rung. Ein Gra­ben, den erst weni­ge Bau­un­ter­neh­men schlie­ßen konn­ten. Aber genau hier liegt die Chan­ce, wenn die Krise gemeis­tert wer­den soll: Pro­jekt­ent­wick­lung darf nicht län­ger beim fei­er­li­chen Spa­ten­stich auf dem Bau­are­al aufhören. 

Als Bera­ter emp­feh­len wir, die aus­füh­ren­den Bau­ge­wer­ke bereits in die Vor­pla­nun­gen ein­zu­bin­den. Ideal sind dafür gemein­sa­me Büros mit inter­dis­zi­pli­nä­rer Beset­zung. Diese frühe Zusam­men­ar­beit ist für alle am Bau Betei­lig­ten gewinn­brin­gend. Bereits in die­ser Phase kön­nen Kon­sor­ti­en gebil­det wer­den, die bis zur Schlüs­sel­über­ga­be Hand in Hand arbei­ten – mit dem Ziel eines gemein­schaft­li­chen Gesamt­erfolgs. Sogar Fol­ge­ge­schäf­te sind denk­bar: Warum soll­te ein zufrie­de­ner Eigen­tü­mer Faci­li­ty Manage­ment und tech­ni­sche Instand­hal­tung nicht gleich an ver­trau­te Geschäfts­part­ner vergeben? 

Innovationen viel stärker nutzen

Wer in der Bau­bran­che ambi­tio­nier­te Leis­tungs- und Kos­ten­ver­spre­chen strikt ein­hal­ten will, für den bie­ten sich auch fort­schritt­li­che Bau­tech­no­lo­gien an. Die Mög­lich­kei­ten im seri­el­len und modu­la­ren Bauen ent­wi­ckeln sich schnell wei­ter – vom simp­len Ras­ter zu hoch­fle­xi­blen und den­noch stan­dar­di­sier­ten Lösun­gen. Die Kom­po­nen­ten indus­tri­ell vor­ge­fer­tig­ter Gebäu­de bie­ten zuver­läs­si­ge Ver­ar­bei­tungs­qua­li­tät, ver­kür­zen Bau­zei­ten, schaf­fen Kos­ten­vor­tei­le und tra­gen zur Ter­min­treue bei. Die Bau­in­dus­trie kann hier bereits intel­li­gen­te Lösun­gen vor­wei­sen, zu denen auch echte Inno­va­tio­nen im Maschi­nen­bau sowie durch­ge­hend digi­ta­li­sier­te Pro­zes­se in Smart Fac­to­rys wich­ti­ge Bei­trä­ge lie­fern. Kun­den­ori­en­tier­te Lösun­gen sind heute am bes­ten mit vor­struk­tu­rier­ten oder modu­la­ren Bau­sys­te­men rea­li­sier­bar. Dafür muss sich die Bran­che indus­tria­li­sie­ren, und zwar über die gesam­te Kette hinweg. 

So belas­tend die kon­junk­tu­rel­le Schwä­che am Bau auch sein mag – die Situa­ti­on bie­tet Chan­cen. Dafür braucht es die Bereit­schaft zur Neu­or­ga­ni­sa­ti­on, zu opti­mal koor­di­nier­ter Zusam­men­ar­beit und zum Ein­be­zie­hen tech­no­lo­gi­scher Inno­va­tio­nen, von der Vor­pla­nung bis zur Objekt­über­ga­be. Die Auto­mo­bil­in­dus­trie taugt hier wei­ter­hin als Modell: Ohne eine enge Koope­ra­ti­on und Ein­bin­dung aller betei­lig­ten Res­sorts schon in der frü­hen Fahr­zeug­ent­wick­lung könn­ten die Fer­ti­gungs­bän­der in der hoch­kom­ple­xen Seri­en­pro­duk­ti­on nie­mals stö­rungs­frei lau­fen und Fahr­zeu­ge pro­du­zie­ren, die jeder Kunde zuvor indi­vi­du­ell kon­fi­gu­riert hat. 

ÜBER DEN AUTOR
Roland Sitzberger, Partner bei der Managementberatung Porsche Consulting, leitet den Geschäftsbereich Bau und Immobilien. Die Industrialisierung der Fertigung gehört zu seinen Spezialgebieten.Porsche Consulting
Bauingenieur Roland Sitzberger, Partner bei Porsche Consulting, arbeitet seit 2013 für die Managementberatung. Zuvor war er Bereichsleiter bei einem internationalen Ingenieurunternehmen, mit Schwerpunkten in der Verkehrs- und Infrastrukturplanung. Heute berät Sitzberger Bauunternehmen, Bauherren und Bauzulieferer im Hoch- und Tiefbau sowie im Infrastruktur- und Anlagenbau. Den Schwerpunkt bilden Absicherung und Steigerung der Wettbewerbs- und Zukunftsfähigkeit von Unternehmen im projektbasierten Umfeld. Durch die zukunftsorientierte Entwicklung von Produkten und Dienstleistungen, Prozessen, neuen Geschäftsmodellen sowie leistungsfähigen Organisationen unterstützt Sitzberger die erfolgreiche Transformation von großen Unternehmen der Bau- und Immobilienbranche.
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